不動産屋の言うことは信用ならん
不動産屋は嘘つき
こんなフレーズを見たり聞いたりした人は結構多いはずです。
確かに不動産屋さんのイメージってやたら金のアクセサリーをつけていて
都合の悪いことは言わない、嘘つく、怖いというイメージがありますし
実際物件の重大な瑕疵を言わないまま契約締結して後から大問題に発展することも不動産業界では少なくないです。
最近ではSNSの普及によってそういうことをした不動産屋が糾弾されるケースも出てきましたが
中には「いや、それ契約書類に書いてあるじゃん」とか「確かに消費者からしたら不親切なのかもしれないけど、そこまで説明する義務はないからな・・・」と思うような内容もあり
不動産業界に触れている人とそうでない人のギャップを掘り出してみるのも面白そうだと感じたため
まとめてみたいと思います。
この記事を書いた人
不動産業界に従事する車好きな人
仕事で得た知識や資格のスキルを活かして家のことや車のことをお金の面から考えた情報を発信
保有資格:宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、FP2級
こんなこと許されるのか！？高額な家賃の値上げ
よくあるトラブルの例ですが「いきなり家賃を10,000円上げられた」等金額に関するトラブルは不動産には付き物です。
家賃値上げを要求する側もそれなりの理由があって交渉を持ちかけるのですが、住んでいる家の家賃を値上げされるのは誰しも気分の良いものではありませんね
大家さんから賃料値上げの交渉を持ちかけられたときの対処について、こちらにまとめてみました。
納得できなければ合意しなくていい
ほとんどの契約では、賃料改定については借主貸主双方協議の上改定できる旨の条文が付いてます。
つまり「家賃を上げる」と確定されているわけではありません、普通に断れば良いのです。
根拠資料の提示させる
当然のことですが貸主が賃料を上げるには、それだけの理由が必要です。
相手も素人ではないですから流石にそこは「相場が上がってきた」等の理由をつけてきますが
本当にその値上げ額が妥当か判断するためにも賃料相場の資料を要求しましょう。
話が平行線になったら現行賃料を支払い続ける
両者譲らず、話が平行線になった場合は現行の賃料を支払い続ければ住み続けられます。
万一、大家さんが「新賃料以外は受けとらない」など家賃の受け取りを拒否した場合は、法務局の「供託」という制度を利用してください。供託所に家賃を預けることで、家賃を支払ったことにできます。
家賃を支払わないというのは強制退去させられる理由にもなりますので避けましょう。
自分から解約を言わない
ここまで紹介したように、貸主の提示した金額に納得行かない場合は、はっきりと現状維持の賃料で住み続けたいと意思表示しましょう。
ここでやってはいけないのが解約をちらつかせることです。
ここで解約の意思表示すればただの自己都合解約と同じ扱いをされることもあり、貸主側はむしろそれを狙っている場合もあります。
本当に他の物件に引越したくなっているなら話は別ですが、まだ今の物件に住み続けたいのであればそれはやめましょう。
安心できるお住まい探しをサポートする心強い味方
リクルートが運営する住宅情報サイト「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」はこちら
★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★
国内にて新築マンション、または首都圏・関西・東海にて新築一戸建てを購入された方！
■■■■回答者全員に５０００円！！■■■■
本当にいるの？「他のお客様」の正体に迫る
この物件にしようか迷う1番最後の場面でよく言われる言葉ですね
実際、これを言われてテンションが下がったという方も少なくないと思います。
ウソか本当か、正直半分半分だと思います。
本当にお客さんがいてそう言っている場合も勿論ありますし、契約を促すためにハッタリで言っていることもあります。
自分が気になっている物件を他の人がどれくらい検討しているかはそれこそ教えてもらえないでしょう。
一方で、本当に他にも検討しているお客様がいるケースもあります。
これは、私個人の苦い経験ですが賃貸物件の仲介営業をしていた時に、私が紹介した物件をお客さんが気に入っていただけたようですが、今ひとつ決めきれない状況になりました。
当時の私は極力お客さんを急かすようなことをしない営業だったため「物件は縁ものですから」とその日は見送りましたが、後日お客さんから「やっぱりあの物件で契約したい」と言われ大家さんに確認しましたが他の人で申込済みと伝えると「何であの時急かしてくれなかったんだ⁉︎」とお叱りを受ける始末。
それ以来「無理して今日決めなくても良いですが、他から申込されても文句言わないでくださいね」と捨て台詞のような言葉を言ってしまう感じの悪い営業マンになりました笑
そんな感じの悪い営業さんに100%当たらないようにするのはなかなか難しいですが、少しでもそういう嫌な思いをしたくなければ、やはり大手の不動産会社に問い合わせるのがおすすめです。
安心できるお住まい探しをサポートする心強い味方
リクルートが運営する住宅情報サイト「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」はこちら
★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★
国内にて新築マンション、または首都圏・関西・東海にて新築一戸建てを購入された方！
■■■■回答者全員に５０００円！！■■■■
告知事項
「〜マンションで過去に飛び降り自殺があったのに教えてくれなかった！詐欺だ！」という感じの相談を何回か受けたことがあります。
実際のところどうなのでしょう。
告知事項の説明義務について調べてみました。
病死・自然死は含まれない
まず、告知事項として説明しなければならない事象について調べてみました。国土交通省のガイドラインにはこのように定義されています。
事件性のある死亡（殺人、強盗殺人などの犯罪による死亡）
自殺（室内や共用部分で発生した場合）
孤独死で遺体の発見が遅れた場合（腐敗や異臭が発生し、原状回復に影響がある場合）
火災や事故による死亡（火事、ガス爆発、転落事故など）
告知事項として説明しなければならない事象は主に上の３つです。
なので、自宅で亡くなられたとしても、老衰や病気による死亡であればこちらの説明しなければならない事象には該当しません。
説明義務の期間
賃貸は3年
上でご紹介した内容に該当する場合でも、賃貸であればその事象が起きてから3年が経過した場合は
告知事項の説明義務対象外になるとされています。
人の死自体は当然に起こることであるとされていることや、事件や事故が起きた場所でも一定期間が経過すれば、人々の記憶から薄れるであろう考えられる点からです。
ただし、あまりにも凄惨な事件や社会的な影響が大きかった事件の現場だった場合はその限りではないとされています。
これに関しても具体的な目安は書かれていないので判断が難しいところですね
売買は定めなし
土地や建物の売買はとても大きな金額の取引です。その大きな買い物をするかしないかの判断にあたりとても大事な内容になるので、人の死に関する告知事項については原則期間の定めはないとされています。
告知事項の説明を怠るとどうなる？
不動産取引において「告知事項義務違反」をすると、以下のような法的責任やリスクが発生します。
契約解除・損害賠償請求
買主（または借主）が告知されるべき重要な事項を知らずに契約を結んだ場合、後からそれを知ると以下のような対応をとることができます。
契約解除：告知義務違反の内容が重大で、契約の前提を覆すものであれば、契約を解除できる可能性があります。
損害賠償請求：契約解除ができなくても、買主（借主）が被った損害（例えば修繕費や資産価値の低下分など）について賠償を求めることができます。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）
売主が物件に関する重要な欠陥（心理的瑕疵・物理的瑕疵など）を告知せずに売買契約を結んだ場合、「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
補修対応：瑕疵がある場合、売主は修理や補修を求められることがあります。
代金減額請求：告知義務違反によって物件の価値が下がる場合、買主が代金の減額を求めることができます。
損害賠償請求：物件の欠陥による損害（例：修繕費用、転居費用）を請求されることがあります。
宅建業法違反による行政処分・刑事罰（宅建業者の場合）
不動産業者が告知事項を故意に隠したり虚偽の説明をした場合、宅地建物取引業法（宅建業法）違反となり、以下のような罰則を受ける可能性があります。
指示処分・業務停止処分：悪質な場合、業務停止処分（例：3ヶ月間の営業停止）を受けることがあります。
免許取消：重大な違反を繰り返した場合、宅建業の免許が取り消されることがあります。
罰金・懲役：虚偽の説明をした場合、「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」の刑事罰が科される可能性があります（宅建業法第81条）。
風評被害・信用失墜
特に売主や仲介業者が告知義務を怠った場合、SNSや口コミなどで「隠ぺい体質」などと悪評が広がることがあり、不動産会社の場合は事業継続に影響を及ぼす可能性があります。
ここまでやっていれば大丈夫というものが明記されていない中、トラブルが起きればこのようなペナルティや、信用失墜による業績悪化等のリスクがありますので、不動産会社としては注意していきたいところですし、消費者側としてはそういった購入判断に重要なポイントはしっかり説明してくれる不動産会社と取引したいと考えるものですね
安心して取引をできる不動産会社を探すのはとても大変です。
数ある不動産会社から自分にベストなパートナーを見つけ出すのは、長年の経験や取引回数を重ねて
覚えていくのが良いですが、一般的には不動産取引は人生でも何回もしないものです。
安心できる不動産会社と取引したければまずは大手の不動産会社さんから当たってみるのが良いと思います。
大手不動産会社になると、街の個人経営されている不動産会社と比べても当然コンプライアンス意識が高く安心の取引ができる可能性が上がります。
リクルートが運営する住宅情報サイト「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」はこちら
★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★
国内にて新築マンション、または首都圏・関西・東海にて新築一戸建てを購入された方！
■■■■回答者全員に５０００円！！■■■■
満室稼働の物件なのに一斉解約された
「現状満室稼働で高利回りのアパートだったから期待して購入したのに、買った瞬間一斉に解約通知出された！」という内容の書き込みをネットで見ました。
アパートオーナーに対して同情的な声も多数、アパートの売買に絡んだ不動産会社に対して「詐欺じゃないか」というコメントも見られました。
確かに残念だと私も思いますが、単身用物件を中心に特定の期間に解約申入れが立て続けに入ること自体はザラにあることです。
何が問題だと思われたのでしょう？
不動産取引において買主に不利な内容があった際に不動産会社が責められるケースとそうでないケースについて、考えてみました。
不動産会社が責められるケース
(1) 売主が入居者の退去を事前に知っていたのに伝えなかった
ケース例：「売主は数か月前から入居者の退去が決まっていると知っていたが、買主には契約後も伝えず、決済日前日になって知らされた」
問題点
これは 「契約不適合責任」（旧・瑕疵担保責任）を問える可能性があります。
事前に知っていた情報を伝えなかったのは 「重要事項の不告知」 にあたり、不動産取引における適正な情報開示義務違反になる可能性がある。
もし売主が意図的に隠していた場合、「詐欺による取消し」を主張できるかもしれない。
(2) 仲介業者が調査不足だった
ケース例：「仲介業者が物件の入居者情報をきちんと調査せず、『高利回り物件です！』と紹介したが、実はすでに退去の意向が多数出ていた」
問題点
宅地建物取引業法違反（重要事項説明義務違反） に問われる可能性がある。
仲介業者は契約前に「賃貸状況の確認」を行う義務があり、入居者の退去予定があるならそのリスクを説明するべき。
もし明らかに虚偽の説明をしていた場合は、業者に対する損害賠償請求ができる可能性もある。
不動産会社が責められないケース
(1) 退去予定が契約後に決まった
ケース例：「契約時点では入居者は普通に住んでいたが、契約後にたまたま退去届が大量に出た」
退去のタイミングが契約後なら、売主が知っていたわけではないため、情報開示義務違反にはならない。
賃貸物件のリスクとして「契約後に退去が出る可能性がある」のは当然のことであり、買主が自己責任で判断するべき。
長くなってしまいましたが、ポイントとしては
瑕疵を知ってから遅滞なく相手方に伝えたか
この一点に尽きるかと思います。
仮に契約締結後に、そのアパートの全室の入居者が解約申し入れをしてきた場合でも、不動産会社はその事実を知った時点で購入者へ伝えれば問題ないことになります。
それを言いづらいことだからと時間をおいてしまうとトラブルになって、責められてしまうわけです。(もちろん、意図的に伝えないのは論外なのでここでは省略します)
何事にも通じることかもしれませんが、良くないことほど早めに相手方に伝えた方が良いでしょう。
自己居住用のローンで投資用物件を買わされた
最近ニュースでも話題になりましたが、購入検討者に不動産会社がフラット35から不正に融資を受けさせ
物件を契約後、購入者がローンを提供する住宅金融支援機構から一括返済を求められる等のトラブルに発展しました。
正直、どうやったら引っ掛かることができるのか？っていうくらいの内容ですが
騙されて大変な思いをする方が多いようで、テレビやネットのニュースでも一時期話題となりました。
確かに、物件にお客さんが入って、賃料収入が発生して初めて返済できるのに、いきなり全額返せなんて話になったらたまったもんじゃないですね
何が問題なのか、また消費者の方が騙されないためにするべき対策についてまとめてみました。
何が問題なのか
制度の悪用（詐欺的行為）
→ フラット35は国の補助を受けており、公的資金の不正利用にあたります。
住宅金融支援機構より、転送不要郵便にて融資住宅あてに融資額残高証明書を送って申込ご本人またはそのご親族の方が実際に住んでいるかを定期的に確認しています。
万が一にその時に第三者に賃貸するなどの投資用住宅としての利用や店舗・事務所などの目的外の利用が判明した場合、融資金の一括返済を求めると明記されています。
借り手が制度を正しく理解していない
→ 自分が「違法行為に加担している」と知らないまま契約。
上でも紹介されている通り立派な公的資金の不正使用になり、融資を受ける方も知らなかったでは済まされず借入金の一括返済を求められる等、かなりのリスクを負うことになります。
信用問題：知らずにやったこととはいえ、申込内容に虚偽の記載をして一括返済を求められたという実績は、顧客の信用情報に傷がつく可能性が高いです。
今後、他の金融機関で借入れ申込をしたときに審査が通過にしなくなる等、大きな悪影響を及ぼします。
顧客としてどうやったらトラブルを防げるか
制度を正しく理解する：フラット35は「自分が住む住宅用」ローンであり、投資には使えません。
機構のHP、申込書、利用規約等至るところに投資目的には使えない旨の記載があります。
現代ではインターネットで簡単に調べることができますので、不動産会社の案内を鵜呑みにせず自分で調べることも顧客側が自分の身を守るためには必要です。
「住民票を移せば大丈夫」は嘘：フラット35以外にも住宅ローン控除を受ける時など、居住実態を問われることについては、形式的に住民票を移すだけでは当然居住実態として認められません。
もし、同様のケースで「住民票を移せば大丈夫」なんて案内されたら、その不動産会社自体真っ当な会社なのかしっかり確認しましょう。
不動産業者の説明を鵜呑みにしない
→ 不動産会社の営業マンから言われたことに少しでも疑問を感じたらまず調べてみましょう。
今時インターネットのおかげで一般的な内容であれば素人でもある程度知識を得られるくらいには情報が転がっています。
調べたことと全然違うことを平然と言っているようであれば要注意です。
第三者に相談する：不安がある場合は、消費者センターや弁護士など中立の専門家に相談しましょう。
不動産取引に詳しい職員の方が相談に乗っていただけるので、少しでも「この不動産屋さんおかしい」と思ったら迷わず相談しましょう。
お金を払わされてからでは遅いです。
この手の不動産会社はお金をもらうまでは必死に食い下がってきますが、お金をもらったらひたすらに知らぬ存ぜぬを貫き逃げ通そうとしてきます。
そうなってからお金を返してもらうのは大変労力もかかりますし、結局泣き寝入りすることになってしまう可能性も高いです。
お金を払わされる前にしっかり相談しておかしいと感じたらキッパリNOと言いましょう。
それでも引き下がらず脅迫するようであれば警察を呼びましょう。
30年間一括借上なのに家賃値下げさせられた
不動産会社が土地や建物のオーナーから物件を借り上げて、その物件を一般のエンドユーザーに対して賃貸する契約をサブリース契約と呼びますが、これも一時期話題になって貸主保護の観点から新しい法律も制定されることになりました。
正直、当事者が契約の内容をよく理解し合えば防げることだと私は思いますが何が問題だったのか考えてみたいと思います。
契約内容の理解不足
一昔前はCMなどで「30年間一括借上！」などと謳われていましたが、これは空室リスクを心配する土地や建物のオーナーに対して、その物件が空室でも不動産会社が家賃を支払うので安心ということで契約を促す謳い文句でしたが、実際には2年間の普通賃貸借で締結や、契約期間30年間と記載しつつしっかり中途解約、2年毎の賃料増減に関する条項が盛り込まれている契約がほとんどです。
契約内容の説明不足
しかし、数字を取りたい営業マンから上記の説明がされずに「30年間一括借上！」のまま契約を締結してしまい。
数年経って賃料減額や中途解約の話をされてトラブルになるというケースが多くありました。
当初の話を聞いていなくても契約書類を見れば2年間普通賃貸借や賃料増減に関することが書かれているのでそこで気づくことができるはずです。
しかし一般消費者の方が一回読んだだけでそれらを全て読み取ることはかなり難しく、その部分を注意点としてしっかり説明しないと、契約後のトラブルにつながりかねません。
まとめ
「不動産屋は嘘つきだ」そう言われてしまう理由について今回考えてみました。
割と業界では普通のことでも一般人にとっては普通ではなく、説明が欲しいところで説明が足りなかったりすると、このようなギャップが「騙された」となることや
実際に知識の差があることをいいことに、悪意を持って騙しに来るパターンも様々です。
不動産取引は普通であれば人生で何度も行う取引ではないでしょう。
その少ない取引の中で騙されたりマイナスなイメージを持たされるとなかなかそのイメージを払拭するのは難しくなりますよね
そうならないために、少ない知識ですが自身の経験を踏まえて微力ながらそういった嫌な思いをする方を少しでも減らせる一助になればと思っております。
コメント